香港曾道人来料|036期曾道人点特玄机

   第十四期
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近期地王頻現、樓市反彈現象之透視
                          ——本網專訪南京農業大學中國土地問題研究中心 吳群教授


 

   本網記者:今年以來,“搶地熱”現象先后在多個城市上演。南京10月20日更是拍出三個地王,這種現象會持續多久?長三角一帶仍是眾多房企角逐的重要戰場,您覺得江蘇乃至長三角一帶未來地價走勢如何?

   吳群:最近幾個月地王頻現,開發商對土地熱情高漲,在南京近期的幾次拍賣中,競拍輪數達到幾十甚至上百輪,非常火爆,而這種現象不僅是在南京,包括長三角一帶、北京以及深圳等一線城市亦如此,這是始料未及的。去年的金融危機,房地產瞬間進入寒冷的冬天,而今年一季度后回暖迅速,開發商上演“搶地熱”。之所有會出現這樣的現象,存在幾方面原因:一是應對全球經濟危機和國內保穩定、保增長,中央采取了積極、寬松的貨幣、金融與投資等政策,給房地產行業一個空前的發展機會,房地產的產業關聯性極強,是短期內拉動內需、拉動增長、見效較快的一個產業;二是面對這樣一個轉機,開發商對房地產市場預期看好,拿地的信心倍增;三是國有控股公司成為商業銀行放貸的重點,融資的便利使得不少國有企業參與土地競拍,將資金優勢轉化為“地王”優勢,以尋求保值增值和新的發展空間。還有就是今年參與競拍的不少房企是上司公司,土地市場和股市之間存在聯動與促進作用,因此不惜血本拿地也是一些上市房企基于企業發展策略的一種考慮。這種現象會持續多久,我認為下一階段會有所降溫,尤其是國家的相關寬松、優惠政策到期,不再會像前段時間那樣火爆。年底前后的土地競爭會有所減緩,地價溢出度會有一定程度的下降,但地價穩中有升的勢頭不會改變。

   本網記者:您覺得高價地是否是支撐高價房的一個重要因素?

   吳 群:地價和房價關系通常被比喻為面粉和面包的關系,一直是學界和坊間熱議的話題。首先肯定的是,地價不是支撐高房價的重要因素,不可否認,地價確實是房價的一個構成部分,是商品房價值的一部分,地價高了商品房的成本肯定會增加,但不必然導致高房價,因為如果市場沒有需求,再高的成本也不會催生高房價。在市場上價格運行的基本規律通常是圍繞價值上下波動,特別是在供不應求的情況下,價格往往會嚴重偏離價值,人多地少、房源缺是一個基本的國情,房地產的各種需求又較旺盛,這才是支撐高價房的一個重要因素。此外,市場需求推動房價上漲,房子的附加值與利潤也隨之增加,反而會對地價產生推動作用,利好的動機會使開發商不斷追逐土地,產生了“地王”,助推了地價。

   本網記者:據統計,全國10大房企土地儲備已達3.05億平方米,而在房地產法規中明文規定:兩年不開發的土地,政府有權無償收回。潘石屹近日在《南方周末》上卻指出這條政策十多年沒執行過。您如何看待這個問題?

   吳群:客觀上講,的確存在不少房企擁有大量存量土地的現象,據有關數據顯示,恒大、碧桂園等大型房企的土地儲備量居全國前兩位。關于閑置土地的問題,國土資源部曾在1999年4月份出臺了關于閑置土地的處置辦法(即第5號令),距今有10年了,最近幾年國務院及有關部委也出臺對土地閑置的調控措施,但從政策執行的效果來看不是很理想。我認為可能存在以下幾個方面的原因:首先,政策執行力度在地方政府大打折扣,主要體現在現行體制上地方財政稅收與房地產產業存在著極強的相關性,有著一損俱損一榮俱榮的關系,政策的執行牽扯到各方面的利益,因此,處置閑置土地一事對于地方政府而言是事與愿違的;其次,這一政策在操作層面上也存在一定困難,比如在簽訂土地出讓合同時,如何界定土地閑置的標準及閑置的時間,合同簽訂的時間、開工建設時間、開工建成時間等問題都需進一步明確與規范;其三,房企拿地后沒有開發,撇開主觀原因不說,可能還存在不少客觀因素導致土地不能按期開發,比如拿的是毛地,這就需要一個拆遷的過程,難度較大,同時資金回籠速度、規劃的調整等因素均可能會影響開工建設。

   本網記者:北京土地市場正經歷一場重大變革:5年內,土地一級開發將全部收歸政府。這場土地一級市場大收權,是否能夠從土地出讓環節控制成本,從而達到調控房價目的?您如何看待這個問題?這種模式能否大規模推行?

   吳群:這個問題的實質涉及到城市土地一級開發的主體是政府還是開發商?目前城市一級土地的開發除了土地儲備外更多是給開發商,而北京的這一做法主要是由政府壟斷一級土地開發,而開發商則會淡出一級土地開發,其好處在于政府能夠控制土地開發的成本,融資也較為便捷,并能降低風險。至于這一做法是否能夠調控房價,關鍵還是看是否影響樓市的供需狀況,盡管政府一級土地開發的成本可能會降低,土地出讓的底價也會降低,但并不能控制公開出讓市場的成交價格和樓市的交易價格,所以很難說會達到調控房價的目的。其實,有關政府進行土地一級開發問題,在2007年11月份,國土資源部、財政部、中國人民銀行曾出臺土地儲備管理辦法,其中談到為了加強土地的合理供應與調控市場,促進土地資源的合理利用,政府通過土地儲備依法對土地進行前期開發。這種模式的運行要與當地的實際情況結合起來,能否大規模推行,還要看最后實施的效果如何。

   本網記者:國慶長假結束,南京市公積金收緊政策迅速出臺,隨后省公積金也全面叫停二次房貸,您認為這些政策的出臺對未來房價走向有何影響,這是政府對市場過熱的一個預警嗎?

   吳群:公積金政策對宏觀調控是一個輔助性的工具。公積金政策的收緊或放寬對調控樓市有一定的作用,但影響力度有限,公積金政策的收緊也只能對一部分需求產生影響,尤其是對普通工薪階層的購房行為和普通老百姓購買心理影響會大一些,但對富人俱樂部的影響很小,擁有大量“熱錢”的投資投機者依然是拉動住房需求與房價的一個重要作俑者。相信政府對房地產市場的過熱會采取相應的對策的。

   本網記者:吳教授最近有相關的學術成果或觀點嗎,可以跟我們分享一下嗎?

   吳群:最近大家比較關注樓市與房價的變化。我對這個問題的基本觀點是:從長期來看,地價與房價會呈現不斷上漲的趨勢,這是由我國人多地少的基本國情和所處的快速工業化城市化發展的特定階段所決定的,從短期來看,房地產價格會受宏觀經濟形勢、國家政策、土地市場、投資行為及城鄉居民購買力等因素的影響,呈現上下波動的特征,從2007年房價走高到2008年下半年的走低再到2009年第2季度后的再度走高,就是最好的例證。但樓價水平不能過度偏離經濟發展的基本面,不能過度偏離居民家庭收入水平與承受能力,否則一路高歌猛進發展下去,崩盤的危險隨時會發生。因此在調控中怎樣形成一個好的定價機制,值得研究。前段時間江蘇省提出了價格申報政策:如果要改變房價,需要提前15天申報、備案。如此一來,提價要得到政府的認可,政府也會根據經濟社會的發展、具體的城市情況、收入等因素來進行監控。我認為,現在當務之急是政府盡快平抑樓市,擠壓樓市泡沫,積極引導和滿足合理的房市需求,采取積極主動的房價定價與監管機制,確保房價維持在一個適度合理的增幅范圍,于國于民都大有裨益。

吳群簡介:

   吳群,1964年生,管理學博士,南京農業大學中國土地問題研究中心教授、博士生導師,土地資源管理國家重點學科學術帶頭人。中國高校房地產學者聯誼會常務理事,江蘇省土地學會土地經濟分會副主任委員,江蘇省土地估價協會常務理事。主要研究方向為不動產估價與管理,土地經濟與資源管理。主持國家及省部級以上課題10余項,其他課題20余項,發表學術論文90余篇,獲國土資源部科學技術獎、農業部及江蘇省科技進步獎等科技獎勵8項,省部級教學成果獎2項,主持國家精品課程《不動產估價》建設。

 
 
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