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一季度土地量價齊跌 強二線成房企爭奪熱點

http://www.cppnq.tw  每日經濟新聞  2019/4/4

  近日,中國指數研究院發布報告顯示,今年1至3月,受監測的全國300個主要城市土地市場供求兩端同比縮水:土地出讓金總額為8281億元,同比減少16%;土地成交樓面均價為每平方米2176元,同比下降3%。同時,平均溢價率為13%,同比下降6個百分點。
  
  易居研究院研究員王若辰向《每日經濟新聞》記者表示,3月土地市場分化非常明顯,一線城市成交量繼續下降,主要是受到城市土地供應量持續減少的影響;熱點二線城市地價則反彈明顯,一方面因為一季度房企發債融資較多帶來資金面好轉;另一方面因為房企拿地預期從三四線城市向一二線城市轉移。
  
  3月份土地市場回溫
  
  中國指數研究院報告顯示,2019年1~3月,全國300個城市土地市場整體供求量同比下滑,僅一線城市供求上行價格,成交方面整體量價齊跌,宅地均價小幅上漲。土地市場整體下行,出讓金同比降近兩成,樓面均價及溢價率同比均降,政策調控不斷鞏固深化,效果明顯。
  
  《每日經濟新聞》記者注意到,受春節因素影響,今年1~2月份土地市場持續萎縮,但3月份全國300個城市土地成交量價均出現回升環比上漲。
  
  同策研究院監測數據顯示,截至3月31日統計數據,3月份全國300個城市建設用地共成交1432宗,比上月增加83宗,比去年同期減少831宗;成交金額達2827.06億元,環比增長35.74%,同比下降11.26%;成交建面11208.86萬平方米,環比增長12.22%,但同比下降35.12%;平均成交樓板價為2522.16元/平方米,環比上漲20.96%,同比上漲36.79%。
  
  上海易居房地產研究院4月3日發布的《2019年3月40城土地市場報告》顯示,一線城市成交建筑面積環比下降9.4%,成交均價微幅下跌;二線城市成交建筑面積環比下降1.2%,成交均價環比上漲8.4%;三線城市成交建筑面積環比增長29.1%,同比下降57.6%,成交均價環比上漲0.8%。
  
  王若辰表示,分城市來看,一線城市正在執行嚴厲的調控措施,部分城市嚴格控制供地量,如北京和深圳3月份均無土地成交,成交面積繼續環比下降,成交均價也小幅下跌,但總體溢價率維持在較低水平。部分熱點二線城市3月份地價上漲較明顯,帶動整個板塊地價上漲,主要由于房企資金面的好轉及拿地預期的變化。
  
  房企爭奪強二線城市
  
  3月份,熱點二線城市地價反彈明顯。易居研究院數據顯示,3月份二線城市土地成交建筑面積為2111.5萬平方米,環比下降1.2%,同比下降31.4%;6個月移動平均成交價為3921.5元/平方米,環比上漲8.4%,同比下跌7.1%。
  
  《每日經濟新聞》記者注意到,今年一季度房企投資態度較為審慎,或放緩投資步伐或堅持區域深耕,以實現穩健發展。但同時,頭部房企的規模之爭依然激烈。據億翰智庫統計數據,今年前3個月,TOP10房企新增貨值總計為7036億元;TOP20房企新增貨值為10268.8億元;TOP30房企新增貨值總計為12204億元。
  
  同策研究院指出,在2018年下半年市場遇冷的行情下,多幅土地流拍,部分城市地方政府對土拍政策進行了適當調整,如降低起拍價、減少拍賣限制等,以提高房企拍地積極性。在土拍政策刺激下,二線城市土地成交溢價率抬高。今年初以來,房企的前期回籠資金也較為充裕,當調低凈利潤率加大投資力度時,便有了爭相搶奪強二線城市地塊情況的出現。
  
  3月7日,武漢順利出讓4宗地塊,出讓金額達43億元;3月21日,合肥成功出讓6宗涉宅地塊,吸引了近50家房企競拍,共攬金124.47億元;3月29日,杭州出讓5宗住宅用地,單日攬金73億元;同樣在3月29日,南京7幅地塊順利出讓,總金額達120.79億元……
  
  而且,3月份熱點二線城市的這波土拍熱潮繼續向4月份蔓延。
  
  4月2日,杭州主城區出讓4宗地塊,其中2宗住宅用地被陽光城、金地分別以總價15.7億元、17.6億元競得;4月3日,無錫集中出讓5宗地塊,吸引了近60家房企參與競拍,其中備受關注的4宗涉宅地塊總出讓面積22.3萬平方米,起拍總價40.6億元,最終成交總價達53.1億元。
  
  值得注意的是,三線城市土地市場則持續降溫態勢。數據顯示,今年3月份三線城市土地成交建筑面積為496.6萬平方米,受春節因素環比增長29.1%,同比下降57.6%,同比增幅從2018年10月份開始已進入震蕩下跌階段。同時,一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市,目前的去庫存任務已經基本完成。隨著去庫存及棚改政策的變化和購買力的透支,預計大多數缺乏良好基本面配合的三線城市今年將持續降溫。
  
  
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