香港曾道人来料|036期曾道人点特玄机

 

 
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寧波市2015年1-12月市場調研報告
本稿上傳時間:2016/4/21
一、寧波概況
  1.寧波簡介
  2.交通區位
  3.城市經濟
  
二、土地市場運行情況
  1.市場綜述
  
三、樓市運行情況
  1.商品住宅月成交情況
  2.上、下半年成交套數對比
  3.2014年、2015年寧波成交數據對比

四、精品樓盤
1.中海陽光玫瑰園
2、恒大城市之光
  3、保利印江南
  
五、總結
一、寧波概況
1、寧波簡介
寧波簡稱“甬”,地處中國大陸海岸線中段,長江三角洲南翼。東有舟山群島為天然屏障,北隔杭州灣與上海相望,西接紹興市,南臨三門灣,與臺州相連。寧波設海曙、江東、江北、鎮海、北侖、鄞州六個區,下轄余姚、慈溪、奉化三個縣級市和寧海、象山兩個縣。全市陸地總面積9816平方公里,其中市區面積2461平方公里;全市海域總面積9758平方公里;全市常住人口763.9萬人,戶籍人口583.8萬人,其中市區229.6萬人。
2、交通區位
海洋運輸:作為國家大型港口的寧波港設備先進,運力充足,不但擔負起寧波水路運輸的重任,更成為浙江省乃至華東地區海運遠洋貿易的集散地和物流中心。
高速公路:寧波繞城高速公路(G1501)、杭甬高速(杭州灣環線高速,G92)、象山港跨海大橋等多條高速公路交叉環繞,使得寧波成為浙江東部的交通樞紐。
航空:寧波櫟社國際機場不僅有發往全國各大城市的航班,更包括發往海外許多城市的航班。東方航空將浙江分公司設在寧波,櫟社機場為該公司的重要基地。
鐵路:蕭甬鐵路復線和甬臺溫鐵路為寧波的主干鐵路,北侖線、洪鎮線、余慈線、白沙線為支線,外連浙贛線、滬杭線,內通寧波港區,接通全國的鐵路網。
3、城市經濟
2015年寧波實現地區生產總值8011.5億元,增長8%;完成財政總收入2072.7億元、增長11.4%,其中一般公共預算收入1006.4億元、增長8.2%。為擴大有效投資,完成固定資產投資4506.6億元,增長13%;十方面民生實事圓滿完成。城鎮新增就業17.8萬人,城鄉居民收入分別達到4.8萬元和2.6萬元,分別增長8.4%和9%。經濟平穩健康發展,地區生產總值年均增長8.3%,人均地區生產總值超過1.6萬美元。財政總收入、一般公共預算收入年均分別增長12.1%和13.6%。








二、土地市場運行情況
1、市場綜述
回首2015年的寧波樓市可謂是大起大落,從年初的全民唱衰到年中的緩慢回暖,再到下半年的全面爆發。今年對于寧波的各個開發商來說,可謂有驚無險。大浪淘沙,方顯真金本色。不論是在這場洗禮中屹立不倒的企業,還是“退出戰場”的房企,都是一種鍛煉和警醒。市場是無情,變則通,通則達,快一步有可能就占據較大市場份額。
共成交土地6915畝 未來鄞州潛在供應較大
2015年上半年推地速度有點放緩,下半年開始在慢慢進入狀態,據相關數據顯示,2015年寧波市六區共成交土地6915畝,成交量略高于2014年,成交量同比上升1%,其中市四區1839畝,其他區域5076畝。
2015年高溢價住宅成交地塊一覽
區域 地塊名稱 樓面價(元/平米 競得單位 溢價率
東部新城 核心區E-23/24/28/29-1#地塊 12276 雅戈爾 32.50%
鄞州中心區 首南地段YZ08-07-b地塊 9040 江山萬里 24.70%
首南地段YZ08-08-a地塊 8900 金地 18.70%
江東區 寧豐2-1#地塊 8860 方興 17.80%
鄞州中心區 首南地段YZ08-08-(b2、b3)地塊 8950 美地 7.80%
長豐地段YZ13-02-K1地塊 8040 萬科 7.20%
中河地段YZ06-08-e1地塊 4880 東睦嘉恒 0.60%
長豐地段YZ13-02-ef地塊 6630 金地 0.50%
長豐地段YZ13-02-cd地塊 6420 萬科 0.30%
首南地段YZ08-08-e8地塊 8310 金地 0.10%

2015年土地市場冷清,3-5月連續三個月無宅地成交,由于商品房市場供應量過剩的危機持續存在,開發商拿地依然很謹慎,政府也相應調整供地計劃。一直到9月份正式開始爆發,2015年鄞州區占六區總成交土地44%,未來鄞州潛在供應較大,寧波未來房地產市場競爭集中在鄞州區。其中鄞州濕地公園板塊、江東區東部新城地塊,鄞州長豐地塊為今年成交熱點區域。
未來上市土地,主要集中于鄞州區,江東和海曙也有少量宅地未來上市,其中鄞州中心板塊集中大量優質土地。
三、樓市運行情況
2014年的寧波樓市以“降”為主基調,以價跑量成了2014年的市場常態。經過波折的“劇情”變化,2014年寧波樓市整體來說還是以“量升價跌”告終。但“歷史問題”總是會遺留下來,樓市巨大的庫存壓力就是其中之一。2015年開年,寧波市場業績并不樂觀,除成交冷淡之外,還要頂著巨大的庫存壓力。而后,降息降準等利好政策不斷出臺,寧波樓市也漸漸回暖。在經歷了一段樓市政策調控期之后,2015年寧波樓市表現出不錯的市場業績。
量價齊升 多月市場成交“高歌猛進”
2015年寧波商品住宅成交40188套,相比于2014年同比上漲37.45%。成交面積為503萬方,同比上漲39.41%。而在供應量方面,或由于庫存壓力之大,2015年寧波商品住宅供應量有所下降,總共供應429萬方,同比2014年下降了15.92%。  

從個月來看,5月、6月、12月這三個月寧波市場成交均超4千套。特別是12月份,本正值傳統銷售淡季,而市場業績卻意外讓人欣喜。12月寧波市場成交4354套,業績不亞于5月和6月。

2014年、2015年寧波成交數據對比

此外,2015年寧波樓市后期持續發力,下半年商品住宅共成交22216套,環比增加了4244套(上半年共成交17972套)。且從月均成交量來看,2015年寧波商品住宅月均成交3349套,2014年月均成交量為2436套。由種種數據看來,2015年的寧波樓市確實回暖了不少。

四、精品樓盤介紹
1. 中海陽光玫瑰園

開發商:寧波中海海尚置業有限公司
售價:8888元/平方米
開盤時間:2015年12月23日
優勢:
中小學:東錢湖小學 效實中學東錢湖校區
幼稚園: 中海東湖觀邸幼兒園
綜合商場:鄞州新城CBD、東南新城CBD、東部新城CBD、東錢湖商業綜合體、嘉悅生活廣場、創新128商業廣場
醫院:錢湖醫院、鄞州醫院
郵局:莫枝郵政
銀行:中行、工行、建行、農業銀行、寧波銀行、交通銀行等一應俱全
其他:國家級景區、高端休閑配套
小區內部配套:中庭景觀、休閑娛樂區、商業
2、恒大城市之光

開發商:恒大地產集團
售價:19500元/平方米
開盤時間:2016年2月27日
優勢:
中小學:新城第一實驗學校、效實中學(規劃),華師大附屬九年義務教育學校(規劃)
綜合商場:宏泰101廣場、世紀東方廣場、文化廣場等大型廣場
銀行:工商銀行、建設銀行、中國銀行、恒豐銀行、通商銀行、招商銀行、寧波銀行、中信銀行、華夏銀行等
幼稚園:規劃中的新加坡卓越幼兒園、第二機關幼兒園、花園社區幼兒園(在建)、華師大幼兒園(在建)
醫院:第六醫院、李惠利醫院東部分院
其他:新市府行政中心;市民廣場、圖書館
俏江南、鼎泰豐、COSTA咖啡、小南國等各類餐飲;
泛太平洋酒店、逸東豪生酒店、嘉裕酒店、西花園酒店、雷迪森酒店等多家五星級酒店
3、保利印江南

開發商:寧波保信置業有限公司
售價:23000元/平方米
開盤時間:2016年1月16日
優勢:
綜合商場:城市之光、門戶區、銀泰等
幼稚園:優質幼兒園
銀行:招商、國家開發、東海、通商、中行、建行、恒豐、渣打銀行等
醫院:項目西邊有專科醫院、東柳醫院、第六人民醫院、江東眼科醫院
東方園林景觀、鄰里中心
五、總結
2015年,多次降息降準、330新政、公積金新政等利好政策頻繁出臺,受此影響寧波市場回暖了。雖2015寧波樓市表現不錯,但庫存壓力仍舊令人憂心。據克而瑞數據顯示,截止2015年12月31號寧波樓市整體庫存量為526萬方,按照15年的平均成交情況來看,去化周期還要12.5個月。這個數字雖比2014年下降了一些,但形勢還較嚴峻。不止是寧波,全國許多城市的庫存壓力也是如此。12月中旬,中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”列為2016年中國經濟工作五大任務之一。由此看來,接下來的2016年,一場去庫存的“殲滅戰”或將開始。
  除了庫存,房價的漲跌也是眾人熱議的焦點話題。從2015整體來看,寧波商品住宅成交均價為13421元/平,同比上漲了1.99%。而對于接下來的2016年,業內人士對房價也是議論紛紛。部分人認為2015是買房的最佳時機,2016年房價要漲;而另一部分人則認為房價還要再降。2016年房價已然是一個兩極分化的問題,這也不免讓人有點期待2016年的樓市變化。
 
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